Un bailleur peut-il refacturer l'électricité ?
Il peut la récupérer, pas la revendre. La différence est juridique avant d'être comptable : vendre de l'électricité à un consommateur final est une activité de fournisseur, soumise à autorisation (article L. 333-1 du code de l'énergie). Un bailleur titulaire du contrat d'un compteur général est un client final ; il peut répercuter à ses locataires ce qu'il a payé, au titre des charges du bail, mais sans marge et sans fixer son propre prix du kWh.
Pour les immeubles de bureaux appartenant à un propriétaire unique, le code de l'énergie prévoit aussi un cadre particulier, le réseau intérieur des bâtiments (articles L. 345-1 et suivants), qui laisse à chaque occupant le droit de choisir son fournisseur.
Ce que le bail commercial doit prévoir
- Un inventaire précis et limitatif des charges, qui mentionne l'énergie et sa répartition entre bailleur et locataire (article L. 145-40-2 du code de commerce).
- La règle de répartition entre locataires dans un ensemble à plusieurs occupants. Le texte la rattache à la surface exploitée ; un sous-comptage doit donc être clairement prévu au bail.
- Un état récapitulatif annuel, adressé au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, et la communication, à la demande du locataire, des documents qui justifient le montant (article R. 145-36).
- Aucune charge des locaux vacants ou d'autres locataires (article R. 145-35).
Règles issues de la loi Pinel du 18 juin 2014, applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. Chaque bail est particulier : faites valider la clause par votre conseil.
Clé de répartition, sous-compteurs ou compteurs séparés ?
| Méthode | Principe | Avantages | Limites |
|---|---|---|---|
| Clé de répartition | La facture est répartie au prorata de la surface (ou des tantièmes) | Aucun équipement, simple à écrire au bail | Injuste si les usages diffèrent : un restaurant et un bureau de même surface ne consomment pas pareil |
| Sous-compteurs | Un compteur divisionnaire certifié MID par lot, la facture répartie selon les index | Chacun paie ce qu'il consomme, incitation aux économies | Pose (de l'ordre de 50 à 250 € par compteur électrique, hors main-d'œuvre), relevés, écart avec le compteur général à traiter |
| Compteurs séparés | Un point de livraison par locataire, à son nom | Plus rien à refacturer, chacun choisit son fournisseur | Travaux de raccordement, délai et coût parfois élevés |
En pratique, beaucoup de bâtiments combinent les deux premières : sous-compteurs pour les lots privatifs, clé de surface pour les parties communes (éclairage, ascenseur, chauffage collectif).
Comment répartir la facture du compteur général ?
- Contrôlez d'abord la facture. Une erreur d'acheminement, de taxe ou d'index sur le compteur général se répercute sur tous les locataires. Vérifiez aussi que la puissance souscrite est adaptée : voir notre guide sur la puissance souscrite.
- Séparez la part fixe et la part variable. Abonnement, part fixe de l'acheminement et comptage ne dépendent pas des kWh ; la fourniture, la part variable de l'acheminement et l'accise en dépendent.
- Relevez les sous-compteurs aux mêmes dates que la période facturée, et conservez les index.
- Calculez l'écart entre le compteur général et la somme des sous-compteurs : ce sont les parties communes et les pertes. Il se répartit selon la clé prévue au bail, pas au hasard.
- Appliquez le coût moyen réel aux kWh de chaque lot pour la part variable, et la clé du bail pour la part fixe.
- Remettez à chaque locataire un décompte qui reprend la facture, les index, la clé et le calcul, de façon qu'il puisse le refaire.
Un exemple
Un petit parc d'activités, un compteur général, deux locataires sous-comptés. Sur l'année, la facture du compteur général s'élève à 30 000 € HT pour 150 000 kWh, dont 6 000 € de part fixe. Les sous-compteurs relèvent 90 000 kWh pour l'atelier A et 45 000 kWh pour les bureaux B. Les 15 000 kWh restants correspondent aux parties communes. Le bail prévoit une clé de surface de 60 % / 40 %.
| Atelier A | Bureaux B | Total | |
|---|---|---|---|
| Part variable : 24 000 € ÷ 150 000 kWh = 0,16 €/kWh sur les kWh privatifs | 14 400 € | 7 200 € | 21 600 € |
| Parties communes : 15 000 kWh × 0,16 €, clé 60 / 40 | 1 440 € | 960 € | 2 400 € |
| Part fixe : 6 000 €, clé 60 / 40 | 3 600 € | 2 400 € | 6 000 € |
| Total refacturé | 19 440 € | 10 560 € | 30 000 € |
Chiffres d'illustration. Le total refacturé est égal à la facture payée : pas un euro de plus. Si un lot était vacant, sa quote-part resterait au bailleur.
Les erreurs qui mènent au litige
- Appliquer un prix du kWh « de marché » ou le tarif d'un fournisseur au lieu du coût réellement payé.
- Mettre l'écart compteur général / sous-compteurs à la charge d'un seul locataire, ou du dernier arrivé.
- Faire payer les lots vacants aux locataires présents.
- Utiliser des sous-compteurs non certifiés ou relevés à des dates différentes de la facture.
- Envoyer un montant sans le justificatif : le locataire peut demander les factures, et un trop-perçu peut lui être remboursé.
- Ne jamais contrôler la facture du compteur général : le bailleur répercute alors aussi les erreurs du fournisseur ou du gestionnaire de réseau.
Pour un parc de plusieurs bâtiments, CPILOTE suit la consommation, le coût et les contrats des compteurs généraux au même endroit : voir foncières et immobilier.
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